6 Perkara Anda Perlu Tahu Sebelum Membeli Rumah Sub-sale (Rumah Second Hand)

November 19, 2014 — Penulis:

Kategori: Artikel Pilihan / Hartanah / Pelaburan

Dalam pembelian sesuatu rumah, selain daripada harga, rekabentuk, lokasi dan bentuk fizikalnya, ada perkara yang lebih penting untuk anda ketahui. Apakah perkara-perkara tersebut? Berikut saya sertakan 6 perkara yang penting untuk anda ketahui sebelum membeli rumah terpakai,

1. Pemilik berdaftar rumah

Penting untuk tahu sipakah pemilik berdaftar rumah tersebut? Orang yang menjual itu tidak semestinya pemilik berdaftar rumah tersebut. Kadangkala ada juga terdapat pemilik berdaftar sesebuah rumah tidak mengetahui pun yang rumah beliau telah dijual oleh orang lain tanpa kebenaran beliau. Oleh sebab itu, penting untuk anda pastikan siapakah sebenarnya pemilik berdaftar rumah tersebut sebelum bersetuju untuk membelinya.

2. Syarat-syarat nyata yang terdapat dalam geran

Syarat nyata ini merujuk kepada syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri terhadap sesuatu rumah yang didirikan di atas tanah tersebut.

Misalnya di dalam hak milik (geran) rumah tersebut dinyatakan, “Tanah ini hendaklah digunakan untuk satu unit rumah teres setingkat sahaja”. Ini beerti rumah tersebut hanya boleh didiami sebagai satu rumah teres setingkat sahaja.

Pemilik berdaftar tidak boleh sewenang-wenangnya mengubahsuai rumah tersebut daripada rumah teres setingkat menjadi rumah teres 2 tingkat, kerana ia bertentangan dengan syarat nyata rumah tersebut.

Jadi sebagai pembeli, penting untuk anda tahu jenis dan keadaan fizikal rumah tersebut mestilah mengikut apa yang telah ditetapkan dalam syarat nyata di dalam geran rumah tersebut.

Sekiranya anda lihat rumah tersebut 2 tingkat secara fizikalnya, tetapi di dalam geran hanya mensyaratkan ia mestilah setingkat sahaja, maka eloklah tidak perlu beli rumah tersebut, kerana dibimbangi ianya mempunyai kesan perundangan di kemudian hari.

3. Sekatan kepentingan

Biasanya sekatan kepentingan ini di tulis, “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai melainkan setelah mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri”.

Rumah terpakai

Untuk sesuatu rumah yang terdapat sekatan kepentingan di atasnya, sebelum pindah milik boleh dibuat daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli, pemilik berdaftar hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (consent) terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri.

Pihak Berkuasa Negeri merujuk kepada Menteri Besar, Ahli Mesyuarat Kerajaan Negeri (Exco) atau Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri (mengikut mana-mana bidang kuasa yang telah diturunkan oleh kerajaan sesuatu negeri).

4. Kategori Rezab Melayu

Anda kena tahu sama ada rumah tersebut termasuk dalam kategori Rezab Melayu atau bukan Rezab Melayu. Sekiranya ia termasuk dalam kategori Rezab Melayu, maka ianya ditulis di dalam geran sebagai “Dalam Kawasan Rezab Melayu”.

Sekiranya ditulis begitu, hanya orang Melayu sahaja yang boleh membeli rumah tersebut. Sekiranya tidak dinyatakan di dalam geran yang rumah tersebut termasuk dalam kawsan Rezab Melayu, maka ia dianggap sebagai Hakmilik Pegangan Bebas (Freehold) dan oleh itu semua bangsa boleh membeli rumah tersebut.

5. Pinjaman dengan bank

Anda juga kena tahu sama ada pemilik berdaftar rumah tersebut masih mempunyai pinjaman dengan bank atau tidak? Atau dalam erti kata lain sama ada rumah tersebut masih digadai kepada bank atau tidak?

Pinjaman dengan bank

Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pindah milik dibuat daripada pemilik berdaftar kepada pembeli, maka gadaian tersebut perlu dilepaskan terlebih dahulu, iaitu dengan cara menebus hutang pinjaman tersebut terlebih dahulu.

6. Terdapat kaveat di atas hak miliknya

Penting untuk anda tahu sama ada rumah tersebut terdapat kaveat di atas hak miliknya atau tidak. Kaveat adalah satu jenis sekatan yang menghalang sesuatu urusniaga dilakukan terhadap hak milik rumah tersebut.

Jika terdapat kaveat di atas hak milik (geran) rumah tersebut, maka proses pindah milik rumah tersebut daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli tidak akan dapat dibuat, melainkan kaveat tersebut ditarik balik oleh orang yang memasukkan kaveat atau dibatalkan oleh Pejabat Tanah.

Oleh yang demikian, penting untuk anda pastikan rumah yang anda ingin beli tersebut bebas dariapada sebarang kaveat. Jika terdapat kaveat anda kena pastikan siapakah yang memasukkan kaveat tersebut, dan pemilik berdaftar hendaklah meminta orang yang memasukkan kaveat tersebut menarik balik kaveat terlebih dahulu sebelum boleh rumah tersebut dijual dan dipindah milik kepada pembeli.

Bagaimana mendapatkan maklumat tentang kaveat?

Kebiasaanya penjual tidak akan bagi tahu sepenuhnya maklumat-maklumat tersebut. Kalau pun diberitahu belum tentu maklumat-maklumat tersebut adalah benar dan tepat. Ada juga kadang kala berlaku penjual atau pemilik berdaftar sendiri pun tidak pernah mengetahui atau ambil tahu tentang maklumat-maklumat berkaitan rumah tersebut.

Apa yang mereka tahu adalah, rumah mereka mempunyai 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Selebihnya mereka akan jawab “Entahlah, saya pun tak pasti.” Jadi, jika begitulah keadaannya, bagaimanakah anda ingin mengetahui atau mendapatkan maklumat-maklumat tersebut dengan betul dan tepat?

Cara untuk mendapatkan maklumat-maklumat yang betul dan tepat adalah dengan menggunakan hak anda sebagai pembeli untuk minta salinan hak milik (geran) rumah tersebut, daripada penjual sebelum anda putuskan untuk membeli rumah tersebut.

Bagaimana kalau penjual tidak mahu bagi? Atau penjual berdolak-dalih untuk memberi salinan geran tersebut? Jika itu berlaku, sebaiknya lupakan sahaja niat anda untuk membeli rumah tersebut. Geran rumah itu kita boleh katakan sebagai surat beranak atau kad pengenalan bagi sesebuah rumah.

Sama seperti manusia. Setiap manusia yang lahir di Malaysia, akan mempunyai surat beranak dan kad pengenalan masing-masing. Dan surat beranak serta kad pengenalan tersebut akan digunakan untuk mengetahui segala makluamt berkenaan individu tersebut.

penolakan

Sekiranya penjual berdolak-dalih untuk memberikan salinan geran rumah kepada anda, mungkin ada sesuatu yang dia cuba sembunyikan tentang status rumah tersebut.

Selepas anda terima salinan geran rumah tersebut daripada penjual, rajin-rajinkan diri pergi ke pejabat tanah dalam daerah di mana hartanah tersebut terletak untuk buat carian persendirian.

Semua maklumat yang anda perlu tahu seperti di atas, boleh ditemui dan diperolehi dalam carian persendirian tersebut. Dan yang pastinya, maklumat dalam carian persendirian tersebut tidak akan “membohongi” anda. Sedangkan maklumat yang disampaikan oleh penjual tadi belum tentu semuanya benar.

Kredit foto: Oznasia, Salvatore Visci


Tags: , ,

Komen (8)

  1. Assalamualaikum Tuan.
    terima kasih di atas artikel yg sgt bermanfaat. Saya ada satu persoalan, dimana jika urusan jual beli tanah sudah selesai dan penjual hnya menunggu baki byran jual beli tanah td, tetapi pembeli melewatkan baki bayaran tersebut.
    Apakah tindakan yg boleh dilakukan?
    Terima kasih Tuan.

    Cikgu Ayu

  2. as salam tuan,
    bagaimana caranya untuk tukar dari dua penama(suami isteri) kepada satu nama(isteri)? Dalam erti kata lain, suami hanya borrower dgn bank(he pays monthly installment) tapi berhajat utk tukar title rumah ke nama isteri sepenuhnya.
    terimakasih.

  3. Assalam Tuan,

    Saya seorg ibu tunggal
    saya ada rumah yg dibeli sendiri atas nama sendiri semua pembayaran saya yg buat tidak ada kene mengena dengan bekas suami.
    Pertanyaana…bolekah bekas suami saya melakukan kaveat keatas rumah saya itu

    Naz

Pendapat anda?