Pelaburan Hartanah 2012: Mendung atau Sinar?

January 10, 2012 — Penulis:

Kategori: Hartanah

Tahun 2011 telah melabuhkan tirainya. Kini tahun 2012 pula menjelma, membawa seribu satu harapan kepada kita semua.

2011 mencatatkan kenaikan harga rumah sehingga 10.6% pada suku tahun kedua, berbanding suku tahu yang sama pada tahun 2010.

Kenaikan harga yang sangat tinggi ini disambut dengan keluhan di kalangan rakyat yang kurang mampu tetapi berhasrat untuk membeli rumah.

Namun pada masa yang sama, jualan hartanah pada tahun 2011 menurun dengan sangat ketara.

pelaburan-hartanah-2012-mendung-atau-sinar

Menurut akhbar The Star, jualan bagi projek hartanah yang baru dilancarkan mencatatkan secara purata hanya 50% ke 65% sahaja pada tahun 2011. Ini jauh menurun berbanding 80% ke 90% pada tahun 2010.

Bagaimana mungkin harga hartanah boleh meningkat dengan tinggi walaupun permintaan semakin rendah? Kerajaan menjangkakan tindakan spekulator hartanah memberikan kesan yang besar.

Melihat pada senario ini, mulai 2012, terdapat beberapa langkah yang diambil oleh pihak kerajaan dan Bank Negara yang melibatkan pelaburan hartanah. Ini bertujuan untuk mengekang aktiviti spekulator dan mengawal harga hartanah.

Sebagai pelabur dan bakal pelabur hartanah, mari kita lihat semula apakah langkah-langkah tersebut:

#1 – Cukai Keuntungan Harta Tanah

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau lebih dikenali sebagai Real Property Gain Tax (RPGT) adalah adalah cukai yang dikenakan  ke atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah.

Ini meliputi semua jenis hartanah seperti rumah, kedai, tanah kosong serta lain-lain jenis hartanah.

Jika pada tahun 2011, kadar CKHT adalah seragam pada 5% ke atas keuntungan dari jualan hartanah yang diperoleh dalam masa kurang dari 5 tahun. Namun, pada tahun 2012, kadar ini dinaikkan 10% bagi hartanah yang dijual dalam masa 2 tahun.

Bagi hartanah hartanah yang dijual selepas 2 hingga 5 tahun dari tarihk ia diperoleh, kadar RPGT kekal pada 5%. Namun jika hartanah itu sudah melebihi 5 tahun, tiada sebarang cukai dikenakan.

#2 – Skim Rumah Pertama

Skim rumah pertama telah diperkenalkan pada tahun 2011. Ia bertujuan untuk membantu rakyat yang belum membeli rumah untuk mendapat pinjaman sehingga 100% bagi pembelian rumah pertama mereka.

pelaburan-hartanah-2012-mendung-atau-sinar-1

Harga syiling bagi rumah yang hendak dibeli melalui skim ini mestilah tidak melebihi RM220,000. Selain itu, had gaji untuk pemohon mestilah tidak melebihi RM3,00 sebulan.

Namun begitu, sambutan yang diterima kurang menggalakkan. Harga syiling ini dikatakan salah satu di antara puncanya. Memandangkan bilangan rumah di Lembah Klang yang berharga kurang dari harga tersebut sangat terhad.

Oleh yang demikian, untuk tahun 2012, kadar syiling Skim Rumah Pertama ini telah  dinaikkan ke RM400,000. Had gaji juga dinaikkan ke pendapatan isirumah yang tidak melebihi RM6,000.

Ini bermakna, suami dan isteri boleh menggabungkan pendapatan mereka untuk membeli rumah di bawah skim ini asalkan tidak melebihi RM 6,000 sebulan.

#3 – Perumahan Rakyat 1 Malaysia

Tahun 2011 merupakan tahun pertama kerajaan memperkenalkan Skim Perumahan Rakyat 1 Malaysia (PR1MA).

PR1MA merupakan satu projek yang istimewa berbanding perumahan kos rendah yang sebelum ini dikuatkuasakan kepada pemaju kerana ia menawarkan rumah yang lebih selesa.

Setiap rumah akan mempunyai sekurang-kurangnya keluasan 800 kaki persegi ke atas dan akan dijual dengan harga di dalam lingkungan RM150,000 ke RM300,000.

 

Lokasi projek ini adalah di bandar-bandar besar seperti di Kuala Lumpur, Johor dan Pulau Pinang.

Had pendapatan isirumah maksima bagi pemohon pula adalah RM6,000 sebulan. Lebih menarik lagi, stamp duty bagi pembelian rumah di bawah projek PR1MA ini adalah dikecualikan.

Sehingga kini, hanya satu projek PR1MA dilancarkan iaitu di Putrajaya. Walaubagaimanapun, bagi tahun 2012, kerajaan menjanjikan akan memperluaskan lagi projek ini ke kawasan lain pula yang mempunyai jaringan pengangkutan awam yang baik.

#4 – Penalti Bagi Penyelesaian Awal Pinjaman Dihapuskan

Umum bagi setiap pinjaman bank, akan ada terma mengikat atau lock in period iaitu jika peminjam menyelesaikan pinjaman lebih awal dari suatu tempoh, penalti akan dikenakan.

Bagi pinjaman perumahan, tempoh ini bergantung kepada pihak bank namun rata-rata adalah dalam tempoh 3 hingga 5 tahun. Hanya sebilangan kecil sahaja bank  yang menawarkan pinjaman tanpa tempoh mengikat ini.

Mulai 1 Julai 2012 nanti, Bank Negara telah mengeluarkan satu peraturan bahawa tidak ada penalti dikenakan bagi semua jenis pinjaman pengguna yang diselesaikan awal.

Ini bermakna, jika tuan punya hartanah ingin menjual atau membuat pembiayaan semula hartanah tersebut, mereka tidak perlu membayar penalti walaupun mereka baru setahun membeli hartanah tersebut.

Namun begitu, jika ada keuntungan dari jualan hartanah tersebut,penjual hanya dikenakan bayaran cukai CKHT sahaja.

#5 – Nisbah Khidmat Hutang Kakitangan Kerajaan

Nisbah Khidmat Hutang atau Debt Service Ratio (DSR) individu merupakan satu perkiraan nisbah pembayaran hutang berbanding pendapatan yang diperoleh.

pelaburan-hartanah-2012-mendung-atau-sinar-3

Kadar DSR merupakan satu elemen penilaian penting oleh pihak bank semasa mempertimbangkan permohonan pinjaman seseorang individu. Ini kerana, ia menunjukkan kadar komitmen bulanan seseorang.

Mulai 2012, Bank Negara telah menetapkan bahawa had DSR bagi kakitangan kerajaan hanyalah sebanyak 60% sahaja.

Ini bertujuan melindungi kakitangan kerajaan dari masalah hutang yang serius. Lebih-lebih lagi kakitangan kerajaan sentiasa disogokkan dengan promosi hutang tidak baik seperti pinjaman kereta dan pinjaman peribadi oleh pihak bank.

Susun Semula Strategi Anda

Melihat pada perkembangan ini, disarankan kepada pelabur hartanah untuk menyusun semula strategi.

Memandangkan had pinjaman Loan to Value (LTV) sebanyak 70% bagi pinjaman perumahan ketiga masih kekal, 2012 dijangkakan merupakan tahun yang mencabar bagi pelabur hartanah tegar untuk menambah bilangan hartanah mereka.

Sebaliknya, tahun 2012 dilihat sebagai tahun yang sangat menarik bagi pelabur hartanah menjual hartanah mereka, yang telah mengalami kenaikan harga modal yang menguntungkan.

2012 juga merupakan tahun yang baik untuk rakyat yang belum memiliki rumah untuk mula membeli rumah pertama mereka, asalkan mereka pandai menguruskan kewangan dan komitmen bulanan mereka dengan baik.

Kredit imej yang diambil dari Flickr ( phalinn, StockMonkeys.com)


Tags: , , , , , ,
kajiankes

Kajian Kes Majalah Niaga

Ini pendedahan ekslusif bagaimana kami menjana pendapatan sekurang-kurangnya RM5xxx sebulan menggunakan platform blog. Percuma dalam tempoh masa TERHAD.

Muat Turun Sekarang

Komen (9)

  1. entry yang sangat berinformasi..kena restructure balik strategi masing-masing..anyhow, terima kasih untuk dokumen perjanjian sewa rumah yang diemailkan pada saya…

  2. tQ for the good info. isu utama yang sering dibangkitkan oleh bakal pembeli rumah ‘skim rumah pertamaku’ adalah tiada bank/institusi kewangan yang sanggup memberikan pinjaman. jika tidak keberatan, adakah masalah ini telah mendapat jalan penyelesaian?. terima kasih.

    1. setakat yang saya pernah survey semasa fasa pertama SKim Rumah Pertamaku dulu, ada bank yang boleh bagi pinjaman. Cuma pada masa itu, kerajaan lambat memberi garis panduan atau surat pekeliling tentang bagaimana ia akan dilaksanakan. Bank termanggu-manggu hingga beberapa bulan lamanya.

  3. cuma sekadar minta pendapat.

    saya cuma nak tanya mengenai masalah kewangan saya ni.
    Rasa dah semakin runcing.
    Saya seorang pekerja swasta, umor 46 tahun, pendapatan
    dalam RM3000.00
    Bapa tunggal dan menyara 4 orang anak.
    Baru di keluarkan dari program AKPK kerana tunggak 2 bulan.
    Hutang di bank (kad kredit dan personal loan) lebih kurang
    RM 30,000.00
    Nak tanya, dimanakah dapat saya buat pinjaman untuk
    menutup semua loan terdahulu supaya bayaran bulanan
    dapat dikurangkan walau tempoh bayaran dipanjangkan.
    Impian kalau nama dah bersih, dapat buat loan untuk’
    beli rumah untuk anak2.Harap dapat membantu.

    sekian wassalam

    1. irman safaril
      October 3, 2012

      1) Batalkan kesemua Kad Kredit anda dahulu, kemudian bertekad untuk tidak membuat hutang lagi (hutang yg xbgs).
      2) Senaraikan dahulu berapa banyak hutang anda mengikut urutan daripada yang paling sedikit bayarannya kepada bank sehinggalah kepada yang paling besar bayarannya kepada bank.

      Contoh :-
      a) Kad kredit 1 = Rm 300
      b) Kad kredit 2 = Rm 500
      c) Pinjaman Kereta = RM 1000
      d) Pinjaman Peribadi = RM 1200

      3) Bayar segala hutang piutang anda seperti biasa, dan lebihkan bayaran sebanyak 50% pada hutang anda yang berada pada kedudukan pertama. Maksudnya anda membayar bukanlah 300 tetapi anda membayar 450, dengan cara ini anda akan menyelesaikan hutang anda dengan cepat

      4) Setelah selesai hutang pertama anda, anda mempunyai lebihan 450 dalam pendapatan anda (jumlah yang perlu anda bayar untuk hutang pertama yang telah selesai), 450 boleh digunakan untuk menambah bayaran hutang ke-2 anda, (Rm 500+Rm450 = Rm950). Sekarang anda sedang menyelesaikan hutang ke-2 anda dengan bayaran 950 kepada pihak bank dan bukanlah sebanyak 500. Dalam masa yang singkat anda dapat menyelesaikan hutang kedua anda, insyaallah.

      5) setelah selesai membayar hutang pertama dan ke-2 anda, anda mempunyai lebihan pendapatan sebanyak Rm950 (janganlah guna duit ni untuk beli handphone baru pulak), sebaliknya menggunakan lebihan sebanyak 950 ini untuk menambah bayaran hutang ke-3 anda, (Rm950 + Rm 1000 = Rm 1950). Nahh… sekarang anda sedang menyelesaikan hutang ke-3 anda dengan bayaran kepada bank sebanyak 1950k dan bukanlah sebanyak 1k sahaja. Anda dapat menyelesaikan hutang anda dalam masa yang singkat dengan membayar hampir separuh dari peruntukan asal yang dikenakan oleh bank kepada anda.

      6) step yang sama juga anda boleh gunakan untuk hutang ke-4 dan seterusnya sehinggalah anda BEBAS DARI CENGKAMAN HUTANG!!! Berusahalah dan tawakal.. setelah kesemua hutang anda selesai, anda perlulah mulakan menabung duit anda untuk pelbagai tujuan seperti pelajaran anak2, melabur, membeli rumah dan sebagainya DAN ANDA PERLULAH BERTEKAD UNTUK TIDAK MEMBUAT HUTANG LAGI (hutang yg xbaik seperti pinjaman peribadi, kad kredit, anduran mudah, pinjaman kereta yg terlalu lama dan lain2..) semoga Allah merahmati usaha anda dan keluarga.. insyaallah…

  4. penalti untuk penyelesaian hutang dlm lock-in period akan dihapuskan?

    ini sangat bagus jika ingin bertukar kepada pakej pinjaman yg lebih menarik berbanding sebelumnya…….

Pendapat anda?