Pelaburan Hartanah Lelong – Menang Jadi Abu, Kalah Jadi?

March 23, 2012 — Penulis:

Kategori: Hartanah

Hari itu suasana di luar mendung. Musim hujan. Namun suasana di dalam dewan lelongan awam hangat. Dewan penuh dengan pembida. Mega Lelongan yang dianjurkan oleh sebuah bank komersial terkemuka sememangnya menarik minat ramai pelabur hartanah.

pelaburan-hartanah-masih-awal-atau-terlewat-1

Tiba giliran sebuah kondominium di Ampang diumumkan untuk lelongan. Lokasi berhampiran dengan pusat bandar, memang ramailah peminatnya. Satu demi satu papan bida diangkat. Akhirnya papan itu senyap dan unit dimenangi oleh Puan Faridah dari Puchong. Senyum lebar terukir di wajahnya.

Sebenarnya sebelum Puan Faridah membida untuk rumah lelong ini, beliau tidak pergi melihat pun terlebih dahulu rumah yang hendak dibidanya ini. Lantas, apabila menang sahaja bidaan, beliau bergegas ke sana. Sebaik sahaja beliau menjenguk rumah tersebut, senyuman terus menjadi pahit.

Rugi 5 Angka Kerana Kesilapan Kecil

Rumah tersebut rosak teruk. Kos pembaikan sahaja mungkin menelan belanja RM5,000.00. Kemudian apabila disemak, rupanya yuran penyelenggaraan tertunggak melebihi RM10,000.00. Bekalan elektrik dan air juga telah dipotong. Beliau perlu membayar tunggakan lebih kurang RM2,500.00 sebelum boleh disambung semula.

Bank pelelong tidak menanggung kos-kos ini. Beliau buntu. Wang tunai sudah kehabisan. Untuk deposit sahaja beliau sudah membelanjakan 10% dari harga kondo tersebut.  RM20,000 sudah dibelanjakan. Sekarang ni, masih perlukan lagi RM17,500?

hartanah-lelong-menang-jadi-abu

Adakah Puan Faridah untung besar apabila menang bidaan rumah ini? Adakah pelabur lain di dalam dewan itu rugi apabila kalah di dalam bidaan?

Hartanah Lelong Pintu Kekayaan

Membeli rumah daripada lelongan sememangnya  boleh memberi keuntungan kepada pelabur jika dilakukan dengan bijak.  Pembelian hartanah melalui lelong boleh memberi faedah seperti berikut:

#1 – Peluang Membeli Hartanah Di Bawah Harga Pasaran.

Lelongan menawarkan hartanah yang dijual di bawah harga pasaran. Ini kerana, setiap kali hartanah tersebut tidak dapat dijual di dalam lelongan, ia akan dibawa ke lelongan seterusnya tetapi dengan pengurangan harga sebanyak 10% dari harga terakhir.

Sebagai contoh, sebuah apartment yang nilai pasarannya adalah RM100,000 akan dilelong pada harga rizab berdasarkan harga pasaran di dalam lelongan kali pertama. Oleh kerana tiada pembida untuk hartanah ini, ia akan dibawa ke lelongan seterusnya dengan pengurangan harga sebanyak RM10,000. Ini bermakna, harga rizab yang ditawarkan pada lelongan kedua hanyalah RM90,000.

Jika di dalam lelongan kedua, hartanah ini masih tidak dapat dijual, ia akan dilelong pada kali ketiga dengan pengurangan harga sebanyak 10% dari harga terdahulu. Pengurangan sebanyak RM 9,000 akan menjadikan hartanah ini dilelong  kali ketiga pada harga rizab RM81,000 dan begitulah seterusnya. Namun  harga yang ditawarkan ini tidak semestinya harga yang anda dapat beli. Ia tertakluk kepada bidaan semasa hari lelongan.

Jika ada lebih dari seorang pembida bagi hartanah ini, pembida harga tertinggi akan memenangi lelongan dan berjaya membelinya. Jika hartanah itu berada di lokasi yang hangat, pernah terjadi hingga ada lebih 100 orang pembida dan harga boleh naik hingga ke tahap yang jauh lebih tinggi dari harga pasaran. Namun jika anda seorang sahaja yang mendaftar sebagai pembida hartanah tersebut, hartanah itu akan menjadi milik anda dengan harga rizab yang ditawarkan.

#2 – Rumah Telah Siap dan Sedia Diduduki / Disewa.

Dengan keuntungan sewaan atau keuntungan modal yang cepat ini, anda boleh gunakannya untuk membeli rumah seterusnya pula.  Dengan ini juga, anda tidak mengalami risiko projek pembangunan terbengkalai atau bermasalah.

#3 – Proses Pertukaran Hakmilik yang Cepat.

Proses pembayaran hartanah lelong perlu diselesaikan dalam masa 90 hari atau 120 hari. Oleh yang demikian, pembeli, peguam dan pihak bank pembeli akan melakukan semua proses yang diperlukan dengan segera. Jika terlewat dari tempoh ini, pembeli boleh memohon pelanjutan tempoh dari pihak bank pelelong. Namun, biasanya penalti akan dikenakan.

4 Kesilapan Dalam Pelaburan Hartanah Lelong

Melihat pada 3 kelebihan utama hartanah lelong inilah menyebabkan ramai pelabur begitu berminat untuk turut sama berjuang di dalam dewan lelongan. Ada yang pulang dengan kegembiraan kerana menang bidaan, namun ada juga yang kemudiannya kesal dengan kemenangan bidaan ini.

Kenapakah ini boleh berlaku? Kekesalan dan kerugian boleh berlaku apabila pembeli melakukan kesilapan-kesilapan, yang biasanya disebabkan oleh pengetahuan yang cetek di dalam pelaburan rumah lelong, perbuatan terburu-buru atau disebabkan keegoan tidak bertempat yang tinggi. Antara kesilapan yang biasa berlaku di dalam membeli rumah lelong adalah:

# 1 – Menang Bida Pada Harga Melebihi Pasaran.

Ada pembida yang merasakan ego mereka tercalar apabila hartanah yang ingin mereka miliki dicabar oleh orang lain. Sepatutnya, mereka membeli dengan harga sekurang-kurangnya 20% lebih rendah dari harga pasaran. Namun, oleh sebab perasaan ingin menang atau kerana sudah jatuh cinta dengan hartanah tersebut, mereka sanggup membida walaupun harga sudah melambung lebih tinggi daripada harga pasaran.

hartanah-lelong-menang-jadi-abu-1
Akibatnya, apabila hendak memohon pinjaman, bank hanya akan memberi pinjaman sehingga 90% daripada harga pasaran sahaja, bukan harga yang dimenangi. Mereka terpaksa mengeluarkan wang tunai yang banyak untuk membayar baki harga hartanah tersebut.

Jika mereka membeli untuk kediaman sendiri dan memang sangat berkenan dengan rumah tersebut di atas sebab-sebab tersendiri, hal ini tidak menjadi masalah asalkan mereka mempunyai wang tunai secukupnya. Sebaliknya, jika membeli untuk pelaburan, segala-galanya harus bergantung pada kalkulator dan perkiraan untung rugi pulangan pelaburan, bukannya emosi semata-mata.

#2 – Beli Tanpa Mengkaji.

Kesilapan ini sangat kerap dilakukan oleh pembida. Mereka terus masuk bidaan tanpa membuat kajian ke atas hartanah tersebut terlebih dahulu. Kajian ini meliputi membaca dan memahami terma di dalam Pengisytiharan Jualan, membuat lawatan dan melihat sendiri keadaan hartanah tersebut dan persekitarannya, mendapatkan maklumat bayaran-bayaran cukai, utiliti atau penyenggaraan yang tertunggak serta mengkaji kadar pulangan pelaburan di apartment atau kawasan yang sama.

Jika anda terus masuk membida tanpa kajian ini, jangan buat-buat terkejut jika selepas memenaginya, anda mendapati yuran penyenggaraan mencecah lima angka dan tidak ditanggung oleh bank pelelong. Jangan juga buat-buat terkejut juga jika anda mendapati unit yang anda menangi itu menghadap tanah perkuburan yang tidak digemari oleh penyewa.

#3 – Poket Tidak Bersedia.

Ramai pembida hanya mengira deposit yang perlu mereka bayar sahaja. Mereka terlupa akan caj-caj yang tersembunyi yang lain seperti bayaran yuran guaman, kos ubahsuai bayaran penyenggaraan tertunggak, bayaran bil utiliti tertunggak dan lain-lain kos yang berkaitan. Akibatnya, apabila habis wang dikorek untuk membayar kos-kos ini, poket mula menjerit.

Pada masa tu, mulalah pembeli ini pening kepala. Di mana mereka hendak cari amaun selebihnya yang diperlukan. Sepatutnya, pembida hartanah lelong sudah pun memasukkan semua kos ini dalam perkiraan bajet mereka supaya tidak terjebak di dalam masalah di kemudian hari.

# 4 – Terlebih Yakin Dengan Kemampuan Membuat Pinjaman.

Ramai pembeli hartanah terlebih yakin yang mereka layak untuk membuat pinjaman. Mereka terus membayar deposit tanpa memeriksa dahulu sama ada mereka layak membuat pinjaman, atau adakah jumlah pinjaman yang ingin dipohon itu di bawah kelayakan pinjaman mereka. Harus diingat bahawa bank menilai kemampuan seseorang pemohon membuat pinjaman melalui dua kriteria iaitu kemampuan dan kebolehpercayaan.

Kemampuan dinilai dari segi kadar liabiliti atau komitmen pinjaman sedia ada berbanding jumlah pendapatan yang mereka perolehi. Ini dipanggil Debt Service Ratio (DSR). Manakala kebolehpercayaan pula dinilai daripada rekod pembayaran pinjaman sedia ada; adakah mereka membayar semua pinjaman itu tepat pada masa atau tidak? Jika ada bayaran yang tersangkut, sudah tentu rekod baik seseorang individu di mata bank akan tercalar.

Sebaiknya, semak dahulu rekod CCRIS anda dari Bank Negara untuk mengetahui rekod pembayaran pinjaman bank anda. Semak juga jumlah kelayakan maksima pinjaman yang anda boleh memohon sebelum memasuki mana-mana dewan lelongan.

Menang Jadi Abu

Kesimpulannya, pelaburan hartanah adalah satu cara untuk anda menjana kekayaan, bukannya satu cara untuk memiskinkan anda. Kejayaan pembelian hartanah lelong bukan diukur sama ada anda berjaya beli atau tidak. Tetapi diukur dari segi berapa bijak pembelian anda itu. Mungkin anda menang di dalam dewan lelongan, tetapi kalah di dalam percaturan pelaburan.

hartanah-lelong-menang-jadi-abu-2

Mungkin mereka yang lain sengaja memilih untuk kalah di dalam dewan tetapi mereka menang di dalam memilih permata lelongan. Inilah yang dinamakan menang jadi abu, kalah belum tentu jadi arang.

Sertai Seminar Pelaburan Hartanah Lelong (Klik Di Sini)

Untuk mendapatkan teknik dan tips yang betul membeli hartanah lelong, penulis dan rakan usasamanya ada menganjurkan satu seminar pelaburan hartanah lelong yang dinamakan Kursus Taiko Rumah Lelong Dalam Masa 1 Hari.) Kredit gambar dari Flickr : (Grand Canyon NPSepSos.deTrilok Rangan)


Tags: , , , ,
seo

Laporan Percuma Dominasi Google Dengan Kuasa SEO

Muat turun segera secara percuma 7 rahsia dominasi Google dengan kuasa SEO.

Muat Turun Sekarang

Komen (12)

  1. saya suka pergi dewan lelongan dan memerhati percaturan pembida merasuah org lain untuk memberi laluan kepada mereka. Kadang2 memang ada yg tujuan datangnya adalah untuk dirasuah, biasanya tak kurang RM1000 habuannya. Hmm, mungkin istilah rasuah kurang sesuai kot, gunakan ‘negotiate’ lebih baik.

  2. Tkasih utk artikel menarik dan bermanfaat.
    Tp saya soalan skit.

    Utk property yg kita menang lelong, bank akan finance kan dr market value atau bidding winning price?

  3. How to make sure we can get loans if our income vs burden marginnya kecil.Contoh gaji rm 2700.00 ansuran kereta rm1000.00 berapa limit yg layak utk set max limit auction prize?

    If kita just nak invest auction for resell. property rm 160K nampaknya mustahil dapat loan but ROI if suscess is good.(ada modal, payslip problem – low )

    Thanks

    0194442230

  4. Salam saya nak tau fees yg diambil oleh juru lelong. Dan bagaimanakan rebat utk islamik loan kalau keuntungan tetap 7.75% setahun. Tq

  5. Salam…ada tak masalah kalau rumah lelong tu saya beli secara tunai… dalam masa yg sama nama saya blacklist…

Pendapat anda?