Pelaburan Hartanah – Tanya Hati Mati, Tanya Kalkulator Selamat

April 30, 2012 — Penulis:

Kategori: Hartanah

Pelaburan hartanah adalah satu pelaburan yang mempunyai risiko untung dan rugi. Ia merupakan satu bentuk perniagaan yang memerlukan strategi yang betul dan perlu diuruskan melalui keputusan yang tepat.

Oleh yang demikian, membeli rumah untuk pelaburan jauh bezanya dengan membeli rumah untuk kediaman sendiri.

Beza Rumah Keluarga dan Rumah Pelaburan

Jika membeli rumah untuk didiami, keselesaan diri dan keluarga memainkan peranan penting.

pelaburan-hartanah-tanya-hati-mati-tanya-kalkulator-selamat
Soalan seperti, “Adakah anda sukakan rekabentuk susunan dalaman rumah ini?”, “Adakah jiran-jirannya baik?”, “Adakah persekitarannya selamat?” perlu anda jawab.

Dalam bahasa ringkasnya, tanya sama hati.

Namun apabila anda membeli rumah untuk disewa, anda perlu bertanya kepada kalkulator anda. Kalkulator yang tidak rosak akan memberikan jawapan yang tepat untuk merungkai segala persoalan yang ada di dalam pemikiran anda.

Perlunya anda bertanya kepada kalkulator kerana pelaburan ini dilakukan untuk mendapat pulangan dalam bentuk angka, bukan? Maka biarlah angka yang menjawabnya.

Jadi, apakah soalan yang patut anda tanya kepada Encik Kalkulator anda?

Tip Pelaburan Hartanah – 3 Soalan Utama

Ada 3 soalan utama yang perlu ditanya sebelum anda membeli mana-mana rumah sebagai pelaburan anda.

Soalan #1 – Tanya, “Berapa bajet saya?”

Soalan ini adalah soalan yang paling asas untuk ditanya.

Untuk membeli sesebuah hartanah dari lelongan atau pasaran kedua, anda perlu membayar wang deposit dan yuran guaman.

Secara asasnya, untuk membeli sebuah rumah, anda perlu membayar wang deposit sebanyak 10% daripada harga rumah. Sebagai contoh, jika anda berhasrat untuk membeli apartment bernilai RM100,000, anda perlu mempunyai wang tunai sebanyak RM10,000 khas untuk deposit sahaja.

Namun begitu, ia bergantung pula pada margin pinjaman anda. Jika anda sudah pun mempunyai dua buah rumah yang masih di dalam pinjaman, anda hanya akan memperoleh pinjaman sebanyak 70% bagi rumah seterusnya.

Ini bermakna, bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya, anda perlu menyediakan deposit sebanyak 30% dari harga jualan. Dalam kes apartment berharga RM100,000 tadi, anda perlu menyediakan wang deposit sebanyak RM30,000.

Selain itu, anda juga perlu menyediakan wang untuk yuran guaman bagi 2 perkhidmatan peguam; peguam bagi proses jual-beli dan juga peguam untuk dokumen pinjaman.

Untuk yuran guaman jual-beli rumah, anda perlu memperuntukkan sekurang-kurangnya 3 – 4% daripada harga jual rumah tersebut. Ini bermakna, bagi pembelian apartment idaman anda yang berharga RM100,000 tadi, lebih kurang RM3,000 – RM4,000 diperlukan.

Bagi caj peguam untuk dokumen pinjaman pula, anda boleh memohon bank memasukkan amaun tersebut di dalam pinjaman anda. Ini boleh menjimatkan wang tunai dan modal yang perlu anda keluarkan.

Secara kasarnya, jika anda mempunyai wang tunai sebanyak RM13,000 di dalam akaun bank, kalkulator anda akan menjawab yang anda boleh membeli sebuah rumah berharga RM100,000 ke bawah sahaja.

Soalan #2 – Tanya, “ Berpatutankah harganya?”

Untuk mengetahui sama ada harga yang ditawarkan kepada anda itu berpatutan atau tidak, anda harus mendapatkan nilai pasaran semasa rumah itu.

Terdapat empat cara untuk mendapatkan nilai pasaran.

Cara pertama adalah merujuk kepada iklan jualan atau bertanya kepada agen hartanah yang mahir dengan kawasan tersebut. Jika anda merujuk kepada iklan, anda perlu berhati-hati kerana biasanya penjual cuba menjual rumah mereka lebih tinggi dari harga pasaran.

Apa yang anda boleh lakukan adalah dengan mengira purata harga di antara harga tertinggi yang ditawarkan dengan harga terendah.

Cara kedua, jika tiada iklan bagi rumah yang sama dijumpai, anda boleh merujuk kepada iklan jualan rumah yang berada di lokasi bersebelahan dengannya.

Sebagai contoh, katakan rumah teres di lorong belakangnya dijual dengan harga RM290,000 bagi keluasan sebanyak 1400 kaki persegi.

Anda bolehlah mengira berapa harga bagi setiap kaki persegi rumah yang anda ingin beli melalui formula ini:

Di dalam kes ini, anda akan dapati harga per kaki persegi di apartment itu adalah RM207.14.

Anda boleh mendarab keluasan rumah yang anda ingin beli dengan indicator RM207.14 per kaki persegi. Katakan rumah yang anda hendak beli itu berkeluasan 1300 kaki persegi, maka anggaran harga pasaran bagi rumah tersebut adalah RM1,300 x RM207.14 iaitu RM269,282.

Anda bolehlah membandingkan harga yang hendak dijual sama ada lebih tinggi atau lebih rendah dari harga indikator ini. Harus diingat, ini hanyalah indikator harga sahaja serta dengan andaian bahawa tiada pengubahsuaian atau kerosakan yang ketara di antara kedua-dua unit rumah ini.

Cara ketiga merupakan cara yang lebih tepat iaitu dengan bertanya kepada pegawai bank yang mana anda berhasrat untuk memohon pinjaman daripadanya.

Anda perlu memberikan alamat penuh, butiran pegangan tanah, keluasan rumah dan sebarang pengubahsuaian, jika ada, pada rumah tersebut.

Cara keempat iaitu yang paling tepat adalah dengan mengupah penilai hartanah untuk membuat penilaian ke atas rumah tersebut.

Namun, anda perlu pastikan bahawa penilai hartanah ini merupakan panel kepada bank yang anda ingin memohon pinjaman nanti supaya laporan penilaian itu diterima oleh pihak bank tersebut.

Soalan #3 – Tanya, “Untungkah saya?”

Jika anda membeli untuk mendapatkan pulangan modal, anda perlu melihat prestasi kenaikan harga unit lain di kawasan yang sama sejak 3- 5 tahun lepas.

Adakah kenaikannya mencecah 10% setahun? Berapa pula sasaran keuntungan modal yang anda ingin perolehi selepas satu jangka masa?

Jika anda mempunyai sasaran  untuk memperoleh keuntungan kasar sekurang-kurangnya 40% dalam masa 4 tahun, perhatikan sama ada sasaran ini realistik atau tidak untuk dicapai berdasarkan kenaikan harga semasa.

Jika tidak, sanggupkah anda menerima keuntungan lebih rendah sedikit, misalnya 30% sahaja dalam masa 4 tahun?

Perhatikan juga faktor-faktor positif yang mungkin akan muncul di dalam jangka masa terdekat yang membantu melonjakkan harganya.

pelaburan-hartanah-tanya-hati-mati-tanya-kalkulator-selamat-1

Antaranya seperti pembinaan stesyen LRT atau MRT baru, pembinaan lebuhraya yang boleh diakses dengan mudah, pembangunan universiti dan kolej atau pembangunan pusat komersial bertentangan dengan rumah ini.

Sebaliknya, jika anda membeli rumah ini untuk mendapatkan pulangan keuntungan sewaan, anda perlu mengira pulangan menggunakan formula ini:

Kadar pulangan sewa seharusnya melebihi 6% namun jika anda inginkan keuntungan dan jaminan keselamatan yang lebih tinggi, belilah rumah yang memberi anda pulangan sewa 7.5% ke atas.

Ikut hati mati.

Tindakan Keramat – Tanya Kalkulator Sekarang

Kesimpulanya, 3 soalan ini merupakan soalan keramat yang perlu anda tanya kalkulator anda sebelum anda membuat keputusan sama ada untuk membeli sesebuah hartanah itu atau tidak.

Jika ia memberikan jawapan yang kurang memberansangkan, seeloknya anda berlalu sahaja dari hartanah tersebut.

Di dalam pelaburan hartanah, anda tidak dibenarkan sekali-kali jatuh cinta pada sesebuah hartanah kerana ia boleh mengaburi pertimbangan anda menjadi bias.

Harus diingat, pelaburan hartanah mungkin adalah pelaburan termahal anda.

Kesilapan yang sedikit boleh membuatkan anda kerugian atau merana berpuluh atau beratus ribu bertahun-tahun lamanya.

Kredit gambar dari flickr: (brianwolk,  Shockerz bugs)


Tags: , , , , , , , ,

Komen (4)

  1. Ramai yg terlepas pandang kos guaman dan premium insurans (MRTA) semasa proses membeli rumah, termasuk untuk tujuan pelaburan. Ada kala mereka beranggapan deposit 10% daripada harga rumah boleh diperolehi dengan meminjam duit kawan-kawan atau ahli keluarga dan membayarnya kembali dengan duit KWSP (pengeluaran akaun 2). Mereka lupa kos guaman dan insurans jika dijumlahkan hampir menyamai 8% – 10% kos rumah, yang kena bayar sebelum hak rumah dapat didaftarkan. Jika pembayaran kos yang dinyatakan tadi lambat, maka pulangan pelaburan yang diajngkakan pun lambat juga.

    1. Assalam..brp yg harus sy jual rmh semiD jk modal2 renovation dn sbgnya RM200K.. ?Mohon pencerahan..tk

Leave a Reply to zila Batal (Cancel)