Peranan Sebenar Peguam Dalam Urusan Jual Beli Hartanah

December 08, 2014 — Penulis:

Kategori: Artikel Pilihan / Hartanah / Pelaburan

Mungkin ramai yang bertanya, kenapa kita perlu gunakan khidmat peguam untuk uruskan urusan pembelian sesuatu hartanah? Tidak bolehkah kalau kita uruskan sendiri urusan jual beli tersebut tanpa melibatkan peguam?

Ini kerana, ramai bertanggapan, sekiranya kita menggunakan khidmat peguam, peguam akan kenakan bayaran guaman yang mahal, sedangkan urusan jual beli hartanah tersebut bukanlah susah sangat pun. Ia sekadar isi borang itu dan ini dan selepas itu pergi sahaja ke pejabat tanah. Selesai urusan. Itulah antara persepsi sesetengah daripada orang yang biasa saya dengar.

Di sini saya ingin jelaskan, kenapa sebenarnya anda perlu lantik peguam untuk urukan urusan jual beli hartanah anda?

1. Jual beli hartanah melibatkan undang-undang

Urusan jual beli hartanah ini bukan setakat urusan surat menyurat semata-mata. Ia bukan juga sekadar urusan yang melibatkan pentadbiran (administrative matter) semata-mata. Urusan jual beli hartanah ini sebenarnya melibatkan isu undang-undang kontrak dan undang-undang tanah.

Sebagai contoh, sekiranya anda beli rumah dengan harga RM200,000.00, dan bayaran tersebut hendaklah dijelaskan dalam masa tiga bulan daripada tarikh perjanjian jual beli. Apa akan jadi sekiranya anda gagal menjelaskan bayaran tersebut dalam tempoh masa yang ditetapkan? Apakah hak penjual terhadap anda sekiranya anda gagal menjelaskan bayaran harga jual beli tersebut dalam tempoh masa yang telah ditetapkan?

Undang-undang

Begitu juga keadaannya sekiranya anda telah menjelaskan keseluruhan harga jual beli, tetapi penjual enggan membuat pindahmilik hartanah tersebut kepada nama anda. Apakah hak dan tindakan yang anda boleh lakukan dan ambil terhadap penjual?

Semua perkara ini berkait rapat dengan isu kontrak sebenarnya. Walaupun urusan jual beli itu seolah-olah memadai dengan hanya persetujuan penjual/ pemilik berdaftar untuk menjual dan persetujuan pembeli untuk membeli, tetapi ia mestilah tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat tertentu. Terma-terma dan syarat-syarat tersebutlah yang kita panggil sebagai kontrak atau perjanjian.

Urusan jual beli hartanah ini juga akan melibatkan isu-isu berkaitan undang-undang tanah. Misalnya, tentang syarat-syarat urusan jual beli hartanah di bawah Rezab Melayu, borang-borang urusniga hartanah tertentu yang digunapakai sebagaimana yang dikehendaki di dalam Kanun Tanah Negara dan lain-lain perkara yang berkaitan dengan undang-undang tanah.

Jadi, sekiranya anda tidak mahir dalam urusan perundangan, janganlah ambil risiko untuk uruskan sendiri urusan jual beli hartanah anda. Kelak, apabila berlaku sesuatu perkara yang melibatkan isu perundangan, pasti ia akan menyebabkan kesusahan kepada anda.

Sekiranya anda melantik peguam, pastinya segala hak dan kepentingan anda berkaitan dengan urusniaga jual beli hartanah tersebut akan sebaik mungkin dilindungi oleh peguam anda.

2. Memudahkan kelulusan pinjaman hartanah

Jika anda melantik peguam, peguam juga boleh tolong uruskan urusan pinjaman / pembiayaan pembelian hartanah anda, dengan bank di mana firma mereka menjadi panel kepada bank tersebut.

Kelebihannya adalah, urusan kelulusan pinjaman / pembiayaan hartanah anda akan menjadi lebih mudah, dan cepat berbanding jika anda serahkan sendiri permohonan pinjaman / pembiayaan tersebut terus kepada bank.

Selepas pinjaman/ pembiayaan tersebut diluluskan, secara automatic peguam yang sama akan uruskan urusan dokumen pinjaman/ pembiayaan hartanah anda. Jadi, kelebihannya adalah, anda hanya perlu gunakan khidmat satu peguam sahaja untuk kedua-dua urusan tersebut, iaitu urusan jual beli dan urusan pinjaman perumahan.

Hartanah rumah

Sebaliknya, jika anda sendiri yang serahkan permohonan pinjaman/ pembiayaan tersebut terus kepada bank, berkemungkinan besar, pihak bank akan melantik peguam lain untuk menyediakan dokumen pinjaman/ pembiayaan hartanah anda.

Jika itu berlaku, anda terpaksa menggunakan khidmat 2 orang peguam. Perkara tersebut sedikit sebanyak boleh melewatkan urusan dokumentasi pinjaman/ pembiayaan anda.

  • Dalam urusan sesuatu jual beli hartanah, Peguam juga akan bertanggungjawab sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap semua bayaran yang anda akan jelaskan kepada penjual nanti. Dalam erti kata lain, segala bayaran hendaklah dibuat melalui peguam anda. Peguam anda nanti yang akan melepaskan bayaran harga jual beli tersebut kepada penjual tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli.

Kenapa anda tidak digalakkan untuk menjelaskan bayaran harga jual beli terus kepada penjual? Ini kerana apabila berlaku keadaan di mana urusan jual beli hartanah tersebut tidak dapat diteruskan, (terutama yang disebabkan oleh keengganan penjual untuk meneruskan perjanjian jual beli sebelum tempoh penyempurnaan “completion date” perjanjian jual beli tersebut ).

Sekiranya anda telah menjelaskan sebahagian bayaran harga jual beli terus kepada penjual, adakah anda yakin yang penjual akan memulangkan kembali bayaran yang anda buat tersebut?

Pada pandangan saya, kebarangkalian wang tersebut akan dikembalikan adalah amat rendah. Ini kerana amatlah jarang sekali seseorang itu apabila mendapat wang akan menyimpan wang tersebut “di bawah bantal”. Kebiasaannya mereka akan gunakan wang tersebut. Maka apabila ia telah digunakan, kebarangkalian untuk anda mendapatkan kembali wang tersebut adalah adalah tipis.

Tetapi sebaliknya, sekiranya bayaran harga jual beli dibuat melalui peguam, menjadi tanggungjawab peguam untuk medepositkan wang bayaran tersebut ke dalam Client’s Account (satu akaun khas yang dibuka oleh setiap peguam untuk menyimpan segala wang anak guam mereka sebagai stakeholder moneis) sebelum wang tersebut dilepaskan kepada penjual atau peguam penjual apabila tiba masanya sebagaimana yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli).

Clients Account

Jangan bimbang wang anda akan selamat di dalam Client’s Account tersebut. Maka sekiranya penjual tidak jadi jual hartanah tersebut, duit anda masih ada dengan peguam anda dan peguam anda boleh mengembalikan wang tersebut kepada anda pada bila-bila masa sahaja. Maka kesannya, wang anda tetap akan selamat walaupun perjanjian tersebut tidak diteruskan oleh penjual.

Oleh yang demikian, nasihat saya, pilihlah peguam yang mahir dan berpengalaman dalam urusan pembelian hartanah anda di samping peguam yang anda mudah berurusan dengan mereka untuk mempastikan urusan jual beli hartanah tersebut berjalan lancar.


Tags: , ,

Komen (30)

  1. Tuan…artikel ini sekadar menerangkan keperluan untuk dptkn perkhidmatan pejabat peguam utk urusan2 tersebut.
    Tetapi tidak dinyatakan secara jelas apakah perkhidmatan yg ditawarkan kepada pelanggan.
    Mohon sekiranya berkelapangan memberi jawapan terhadap pertanyaan2 berikut:
    1.kenapa kebanyakan pembeli rumah hanya berurusan dgn kerani lawyer shj.
    2.kenapa pembeli rumah yg perlu berurusan bw dokumen ke sana sini sprt dptkn sign di pej tanah, bank dan bpp.
    3.kenapa dokumen perjanjian terlalu mudah.
    4.ape perkhdimatan yg diberikan kpd pembeli bila pemaju ingkar?sbb berdasarkn pengalaman sy, urusan tuntutan LAD dan ke tribunal diuruskan sendiri oleh pembeli?

  2. Salkukhairi bin Abd Sukor
    December 11, 2014

    1. Sbnrnya pelanggan mempunyai hak utk berjumpa dengan peguam, bukan sekadar berurusan dgn kerani firma guaman semata-mata. Sekiranya puan perlukan penjelasan terperinci tentang urusniaga hartanah puan, puan boleh sahaja minta utk berjumpa dengan peguam. Dan menjadi etika bagi seorang peguam untuk melayan dan berjumpa dgn anak guam mereka.

    2. Proses tersebut sebenarnya bergantung kepada praktis dan amalan yang dilakukan oleh firma tersebut. Ianya bukan suatu kemestian sebegitu. Lain firna guaman lain praktisnya. Firma guaman saya misalnya akan membawa sendiri dokumen yang perlu ditanda tangan oleh anak guamke pejabat tanah dan akan mengiringi mereka ke pejabat tanah untuk urusan tandatangan dokumen pindah milik tersebut.

    3. Saya tidak jelas apa yang pn maksudkan dgn perjanjian terlalu mudah. Utk makluman pn semua terma di dalam perjanjian jual beli adalah terma yang patut ada dalam sesuatu urusan jual beli dan peguam kena pastikan yg kesemua terma2 tersebut melindungi hak dan kepentingan anak guam mereka. Walaubagaimanapun, seandainya puan merasakan terma di dalam perjanjian tersebut terlalu ringkas dan tidak nmelindungi hak dan kepentingan puan, puan boleh sahaja memaklumkan kpd peguam yang puan lantik tersebut dan mereka wajib melakukan tindakan yang sewajarnya untuk memastikan perjanjian tersebut melindungi hak dan kepentingan puan.

    4. Utk urusan tuntutan LAD di Tribunal Perumahan, mmg pembeli tidak boleh diwakili oleh peguam. Ianya jelas dinyatakan dalam Akta Pemajuan Perumahan ( Kawalan dan Perlesenan) 1966. Walau bagai mana pun puan boleh dapatkan nasihat dan pandangan drpd peguam berkaitan dengan tuntutan LAD tersebut.

  3. Minta majalah niaga bagi alamat dn no phone Tuan Salkhokhairi Abd Sukor.Saya ingin mendapatkn khidmat beliau atas satu urusniaga tanah.No phone sy 0123877139.

  4. Mohd ruddy
    May 4, 2015

    assalammualaikum..saya masalah mengenai tanah dan rumah yg telah dibina…saya telah membina rumah sudah hampir 4 tahun…sekarang rumah itu didiami keluarga saya sendiri…masalah sekarang baru baru ini ada seseorang telah menghubungi ayah saya dan memnta mengosongkan tanah milik mereka…apabila diselidik mmg tanah tersebut mmg milik org tersebut…tanah saya berada di sebelah…org tersebut berkata telah membuat laporan polis dan mengupah peguam utk failkan saman terhadap saya dan kontraktor…saya telah menghubungi org tersebut utk berbincang…mula mula org tersebut tetap berkeras mahukan tanah miliknya…setelah memujuk org tersebut sudi berbincang utk menukar tanah tersebut dan saya rela menanggung segala kos …persoalannya adakah betul tindakan saya? Apakah yg saya patut saya lakukan? Ps:: maaf sekiranya ayat saya tidak dpt difahami.

  5. Salkukhairi bin Abd Sukor
    May 6, 2015

    En. Sani, boleh hubungi saya di 0199113130. Jika sy tidak sempat jawab, sila wasap sy.

    En. Mohd Rudy, sy sarankan anda lantik peguam hartanah utk melindungi kepentingan anda. Mereka akan advice tindakan yang sewajarnya.

  6. aida idris
    July 1, 2015

    Salam saya nak bertanya,bila pihak bank melepaskan duit pinjaman pihak pembeli kepada peguam, bolehkan pihak peguam menggunakan atau menolak duit yang sepatutnya menjadi hak penjual itu sesuka hati tanpa kebenaran penjual itu sendiri? jika mereka lakukan hal yang demikian apakah tindakan yang perlu diambil?

  7. assalamualaikum tuan,

    saya nak bertanya sebagai penjual rumah, apa hak saya yang perlu saya tahu sebelum menjual rumah kepada pembeli? Ini kerana urusan mencari peguam & sebagainya diuruskan oleh bakal pembeli yg akan membeli rumah saya itu.

    Namun harga yang ditetapkan oleh bakal pembeli tersebut sangat rendah dan saya tidak tahu dimana sepatutnya saya mendapat nasihat / merujuk tentang undang-undang.

    Minta nasihat dari pihak tuan tentang hak saya sebagai penjual rumah. Terima kasih.

  8. Assalamualaikum tuan,

    Apakah perkara-perkara penting yang perlu saya tahu sebagai pembeli rumah daripada peguam? Ini kerana saya rasa tidak banyak yang diterangkan oleh pihak peguam (sebenarnya penerangan diberi oleh kerani peguam). Tambahan pula saya tidak tahu apa yang patut ditanya seperti di dalam s&p. Dan juga pembayaran yuran guaman hanya diberi resit pembayaran sahaja. Tidak diberi perincian contohnya pembayaran urusan ‘A’ berjumlah RM….. Apakah nasihat tuan?

    Ridzuan 019 7539314
    Pekan, Pahang

  9. Apakah tindakan yg sepatutnya sy lakukan,sy beli sebuah rumah terpakai melalui seorg agen,proses beli rumah,loan semua sudah selesai,tetapi agen masih tak beri kunci lagi,sy call tak jawap,nk mintak no contact owner lama pun tak bagi,apa yg perlu sy lakukan

  10. azura bt jaafar
    December 3, 2015

    mohon pencerahan mengenai peguam yang dilantik untuk urusan proses pembelian rumah lari dan bagaiman untuk kita mulakan semula proses pembelian rumah tersebut. mohon bantuan prosedur yang sepatutnya dibuat oleh pembeli tersebut.

  11. As Salam, mohon pencerahan.
    Adik saya ada membuat pembelian satu unit flat secara lelong. pembelian juga telah dibayar penuh secara tunai. masalahnya penguam bagi pihak bank tidak spt melengah2kan proses pindah nama walaupun sebhgn byraan guaman telah dibayar spt yang diminta. setiap kali adik saya datang/telefon untuk tanyakan proses pindah nama, pelbagai alasan yang tidak boleh diterima diberi spt staff dah berhenti, fail hilang, dll. apa tindakan yang boleh adik saya buat, Tuan?

  12. SLM tuan.nak ty saya ada jual rumah subsale,PEMBELI dah setuju beli harga rmh dgn agent dgn persetujuan sy repair beberapa peralatan Dan bawa keluar brg2. Sy by repair dpt yg dipersetujui. Tp masa nak dpt rumah..dia cek macam2 BRG lama pula kena tukar..rumah x bersih..padahal sy hanya jual rumah seperti yg sedia Ada..sy rasa..pembeli harus faham beli rumah subsale mmg kena spare some money utk repair atau cat semula..atau ganti mana2 yg lama bukan hrp semua penjual yg buat..bersih sendiri..kalau semua penjual buat lebih bail saya x jual dan maintain saja rmh tu.

  13. Salam,
    Saya ingin bertanya. pada oktober 2015 saya telah menandatangani pindahmilik jual rumah kepada pembeli baru. namun sehingga kini saya belum mendapat bayaran sepenuhnya untuk jualan hartanah tersebut.. apabila saya menghubungi pihak peguam sehingga kini belum ada maklumbalas. saya mohon nasihat dan cadangan segera daripada pihak tuan.

  14. assalamualaikum.

    dimanakah sy boleh mendapatkan khidmat peguam utk pembelian rumah…mohon bantuan dari pihak tuan berkaitan proses pembelian dari a hingga z….

  15. Assalamualaikum, saya mohon pendapat peguam. Tanah lot saya telah luput pajakannya pasa tahun 2000. Lalu saya memohon untuk dipanjangkan lagi tempoh pajakannya dan pihak jabatan tanah telah jabatan tanah memluluskan dengan dyarat saya membayar RM50 000 sebagai premium. Oleh kerana saya tidak ada wang, saya jualkan tanah lot itu dan pembeli telah membayar 50% premium yang diminta J.tanah dan Ukur. Tetapi apabila pihak jabatan tanah minta lagi 50% premium itu, pembeli gagal melunaskan baki bayaran itu,. Saya telah memberi tempoh 3 bulan kepada pembeli tetapi masih gagal membayarnya. Bolehkah saya membatalkan jual beli beli tersebut. Harap tuan dapat membantu . Terima kasih

  16. bagaimana prosedur jika peguam hartanah yang dilantik telah menghilangkan diri. penjual masih tidak menerima baki penjualan hartanah tersebut ( urusan pembayaran balik dengan pihak bank telah selesai ) begitu juga dengan pembeli.masih belum menerima deposit rumah ( bayaran pinjaman kepada bpp telah mula bayar). proses yang tinggal,berurusan dengan pejabat tanah untuk tukar hak milik. semua dokumen ada pada lawyer tetapi hingga kini lawyer sudah tidak dapat dihubungi. apa seharusnya saya lakukan sebagai pembeli.mohon pencerahan. buat masa sekarang,saya telah membuat laporan polis ke atas syarikat guaman tersebut dan bercadang untuk membuat aduan di majlis peguam.

    peguam hartanah yang dilantik adalah orang yang sama untuk urusan dengan penjual dan pembeli
    apa implikasi terhadap pembeli?

  17. selain daripada tugas dan peranan seorang peguam di atas, kalau sya blh tahu tugas-tugas lain kaitan seorang peguam dengan financial institution.

  18. Assalam Tuan,

    saya ingin meminta pendapat, saya sudah pun membeli rumah lelong dan loan sudahpun lulus, akan tetapi agent hartanah rumah tersebut sudah bankrup dan dokumen urusan semua pada pihak insolvensi yang dilantik. akan tetapi sekarang dokumen dari pihak bank yang membuat lelongan rumah tersebut telah hilang dan pihak bank tidak mahu membuat surat sumpah mengatakan dokumen hilang supaya pihak insolvensi boleh meneruskan proses lain2nya. jadi sekarang apa tindakan yang tepat untuk mempercepatkan process jual beli rumah lelong ini, sudah tertunda berbulan-bulan sedankan downpayment sudah dibayar.

    mohon pencerahannya, terima kasih.

  19. Zainab binti Zakaria
    August 2, 2016

    Assalamualaikum tuan

    Bolehkan peguam mengubah semula kandungan surat perjanjian yang telah ditandatangani oleh pembeli? Sebagai contoh di dalam surat perjanjian awal dinyatakan bahawa untuk kemasan dinding, pembeli layak mendapat:
    a. Jubin seramik setinggi 5 kaki untuk dapur dan tandas
    b. Jubin seramik hingga paras siling untuk tandas

    Walau bagaimanapun setelah surat perjanjian ditandatangani, pihak firma meminta buku perjanjian dikembalikan untuk diubah kelayakan kepada (a) sahaja iaitu jubin seramik setinggi 5 kaki untuk dapur dan tandas.

    Saya berasa kecewa dan tertipu dengan situasi begini dan amat mengharapkan penerangan tuan.

    Terima kasih

  20. Assalamu’alaikum, bagaimana jika saya telah membayar harga tanah kepada penjual. Tapi setelah setahun lebih tanah masih tidak selesai proses hak milik dan penjual pula tiba-tiba mahu membangunkan projek lain diatas tanah yang telah dijual kepada saya. Apa yang boleh saya lakukan untuk mendapat semula wang saya? Penjualan juga menggunakan khidmat peguam.

    terima kasih

  21. Assalamualaiku,sy nk minta bantuan tentang jual rumah,sy tk tau pasal hal2 mcm ni,lond atas nama sy,skrg sy nk jual,di sbb kn sy tk di byr sesen pn sy nk jual rumah tu,bekas kakak ipar sy kate rumah tu dh tukar nama,jd sy pn tk tau nk buat mcm mana sedang kn rumah tu rumah sy,sy perlu bantuan perkara hal ini,ni no sy 0176707632 mohd nazli abdulah lee .

  22. Assalamualaikum Tuan,
    Saya membeli satu Tanah lot perumahan. Perjanjian pembelian menggunakan pihak peguam.
    Pemaju yang menjual Tanah lot berjanji menyediakan keperluan asas, menambak lot tanah, peparitan, tanda sempadan, urusan kemasukkan electric, saluran paip air, jalan masuk dan sebagainya. Malangnya sehingga kini (Perjanjian dengan pihak pemaju, serahan 1 tahun dari perjanjian ditandatangani pada 2010) tiada tindakan dari pihak lawyer yang dilantik .
    Apakah langkah yang perlu saya lakukan untuk saya memperolehi harta yang telah dijanjikan seperti dalam perjanjian guaman.
    Apakah pihak pemaju perlu dikenakan tindakan sepertimana tindakan yang dikenakan kepada pembeli jika pembeli lewat membayar (progress payment base on completion of project)
    Untuk makluman saya telah membayar 85% dari jumlah harga harta tersebut.

  23. Assalam…

    adakah tindakan boleh diambil sekiranya Agent yang dilantik sambil lewa, tidak ambil berat dan melambat-lambatkan proses jual beli rumah?

  24. Assalamualaikum Tuan,
    saya dalam proses menjual rumah. S&P telah dibuat antara saya dengan buyer pada tahun 2015 dan urusan tersebut terlalu lama sehingga kini masih belum selesai. saya melantik lawyer yang sama dgn buyer atas sebab urusan akan mudah… apa yang saya alami sekarang lawyer yang saya lantik tidak memberikan kerjasama sepenuhnya.

    bolehkah saya melantik lawyer baru untuk melindungi kepentingan saya dari segi denda tempoh masa terlalu lama, harga jualan sekarang telah naik 10% – 20% dari harga jualan terdahulu.

    bagaimana saya hendak menghubungi pihak tuan? terima kasih

  25. Moses Perianaiagam
    February 13, 2017

    Tuan, adakah saya perlukan perkhidmatan peguam untuk menukar hak milik ke nama saya selepas telah habis bayar hutang bank .Kini saya hendak menukar hak milik itu ke nama saya.Bolehkah saya menukar hak milik saya ini dengan cara sendiri?

  26. Nor'ini binti Ramaly
    February 17, 2017

    Saya mempunyai sebuah rumah yang sudah habis bayar dan mempunyai geran rumah..saya bercadang untuk menjual rumah ini kepada anak saya yg akan membeli rumah saya dgn pinjaman kerajaan..adakah saya perlu juga peguam dlm penjualan rumah ini.sekian t.kasih.

  27. Khuzaimah Zainudin
    August 3, 2017

    Hi. Saya ingin bertanya pendapat. Owner lama enggan menjelaskan bil air & elektrik yg tertunggak. Peguam yg dilantik semasa proses jual beli tidak mengambil sebarang inisiatif. Wang deposit rumah & wang pinjaman bank pun pihak bank sudah depositkan kepada owner lama. Bagaimana saya ingin menyelesaikan masalah bil-bil tersebut? Sehingga kini bil masih tertunggak & tidak blh buka akaun yang baru

  28. Bagaimana sekiranya peguam yang menipu kedua-dua belah pihak? Duit telah dilarikan oleh peguam yang bertanggungjawab dalam urusan jual beli tanah.

Pendapat anda?