RPGT dan Kesannya Kepada Pelabur Hartanah

November 11, 2013 — Penulis:

Kategori: Artikel Pilihan / Hartanah / Pelaburan

Bajet 2014 merupakan mimpi ngeri kepada sesetengah pelabur hartanah. Perkara yang dimomokkan lebih awal ternyata menjadi kenyataan. Ia bukan lagi mimpi dalam mimpi.

Pihak yang sangat terkesan dari Bajet 2014 ini adalah golongan flippers. Mereka adalah golongan yang membeli hartanah untuk pulangan tunai dalam jangka pendek.  Sebaik hartanah siap dibina atau apabila menerima kunci rumah, mereka akan menjualnya dengan segera.

Apakah RPGT?

Apakah mimpi ngeri  di dalam Bajet 2014 itu? Mimpi ngeri yang dimaksudkan adalah kenaikan kadar cukai RPGT.

RPGT (Real Property Gain Tax) atau nama dalam Bahasa Melayunya Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan Malaysia ke atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah. Ia meliputi keuntungan dari pelupusan rumah pangsa, rumah, kondominium, pangsapuri, ladang, tanah kosong dan lain-lain termasuklah pelupusan syer dalam Syarikat Harta Tanah.

Sebelum 1 April 2007, cukai RPGT dikenakan kepada semua pelupusan hartanah di Malaysia. Namun Perdana Menteri pada masa itu iaitu Datuk Seri Abdullah bin Ahmad Badawi telah mengecualikan cukai ini demi merancakkan industri hartanah pada ketika itu.

Tempoh itu merupakan syurga kepada para flippers tadi. Mereka bebas menjual beli hartanah dan memperoleh pendapatan tunai yang bebas dari bayaran cukai, kecuali duti setem ke atas dokumen transaksi jual beli sahaja.

Namun mulai 2010, cukai ini dikuatkuasakan semula pada kadar rata 5% untuk hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 5 tahun dari tarikh perolehan. Kadar ini kemudiannya dikaji semula dalam Bajet 2012. Kadarnya  dinaikkan ke 10% bagi hartanah yang dilupuskan kurang dari 2 tahun dan 5% bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 3 hingga 5 tahun.

Bermula lah era ‘sore’. Pasaran hartanah sudah mula terjejas. Kadar RPGT ditambah dengan margin pinjaman 70% untuk rumah ketiga dan ke atas mula mencengkam.

Dalam Bajet 2013, kadar RPGT dinaikkan lagi untuk terus mengekang harga hartanah. Untuk hartanah yang dilupuskan kurang dari 2 tahun dari tarikh perolehan, kadar cukai yang dikenakan adalah sebanyak 15% manakala bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 3 – 5 tahun, kadarnya adalah sebanyak 10%.

Tempoh perolehan

Sebelum 1 April 207

1 April 2007 – 2009

2010 – 2011

2012

2013

2 tahun ke bawah

30%

0%

5%

10%

15%

3 tahun

20%

5%

10%

4 tahun

15%

5%

10%

5 tahun

5%

5%

10%

6 tahun ke atas

5%

0%

0%

Jadual 1: Kadar RPGT sebelum tahun 2014

Pada tahun ini juga, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta mengumumkan bahawa bilangan transaksi jual beli hartanah menurun pada tahun 2012 berbanding tahun 2011. Namun begitu, harga pasaran hartanah tetap meningkat.

Melihat statistik yang dikeluarkan oleh JPPH ini, kerajaan merasakan menaikkan RPGT dan mengekalkan margin pinjaman 70%  merupakan langkah yang berkesan dalam mengurangkan kegiatan spekulasi. Khabar angin mula bertiup bahawa kadar ini akan dinaikkan lagi dalam masa terdekat.

Nah,  dalam Bajet 2014, khabar angin menjadi khabar nyata. Flipper mula menepuk dahi. Kadar RPGT dinaikkan satu kali ganda.

Bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 3 tahun atau kurang, kadar 30% dikenakan. Bagi tahun keempat perolehan, kadarnya adalah 20% dan bagi tahun kelima, kadarnya adalah 15%.

Bagi pemilik hartanah individu, tiada kadar cukai RPGT dikenakan bagi tahun keenam atau lebih namun bagi pemilik yang terdiri dari syarikat, mereka tetap dikenakan kadar rata 5%.

Manakala bagi pembeli yang terdiri dari bukan warganegara pula, kadar rata dikenakan sebanyak 30% bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 5 tahun, dan 5% bagi hartanah yang dilupus selepas 5 tahun.

Tempoh perolehan

Individu

Syarikat

Bukan Warganegara

1 – 3 tahun

30%

30%

30%

Tahun ke 4

20%

20%

Tahun ke 5

15%

15%

Tahun ke 6 ke atas

0%

5%

5%

Jadual 2: Kadar RPGT untuk tahun 2014

Apakah kesan RGPT pada pelaburan hartanah?

Nampaknya teknik flip atau beli dan cepat-cepat jual menjadi kurang menarik berbanding sebelum ini. Bagi hartanah yang berpotensi menjana keuntungan sekurang-kurangnya RM 100,000, kadar cukai sebanyak RM 30,000 atau RM 20,000 adalah satu amaun yang dirasakan sangat besar.

Maka, berkemungkinan besar, mereka akan mengubah strategi dari beli-dan-jual  kepada  beli-dan-sewa dahulu. Mereka akan tunggu hingga tamat tempoh 5 tahun, kemudian barulah menjualnya.

Biasanya, rumah bertanah akan mengambil masa 2 tahun untuk disiapkan manakala hartanah strata mengambil masa hingga 3 tahun. Ini bermakna, mereka hanya perlu bersabar dan menyewakannya untuk tempoh 2 – 3 tahun sahaja sebelum menikmati keuntungan tunai dari kenaikan hartanah tersebut.

Dari pemerhatian saya, lebih ramai rakyat Malaysia buka mata pada pelaburan hartanah sejak tahun 2010. Hartanah dalam pembinaan menjadi goreng pisang panas. Oleh yang demikian, mungkin hartanah mereka telah pun siap dibina pada tahun ini dan mereka sudah mula menjualnya semula.

Melihat kepada Bajet yang baru diumumkan ini, dijangkakan banyak hartanah ini akan dijual dengan segera sebelum 31 Disember ini supaya mereka masih sempat menikmati kadar RPGT yang lebih rendah. Mungkin ada yang sampai ke tahap terdesak sehingga sanggup menjualnya 10% di bawah harga pasaran.

RGPTNST

Situasi Pelaburan Hartanah Menjelang 2014

Bermulanya 2014, dijangkakan transaksi hartanah akan sedikit sunyi. Ini kerana mereka yang membeli hartanah dalam pembinaan pada tahun 2011 ke atas akan menyimpannya dahulu.

Ini juga bermakna, harga hartanah di tahun hadapan akan lebih terkawal. Ia mestilah pada harga yang boleh ditampung dengan kadar sewa memandangkan pembeli terpaksa menyewakannya dahulu untuk beberapa tahun sebelum menjualnya.

Namun begitu, kenaikan kadar RPGT ini tidak langsung memberi kesan kepada pelabur hartanah yang berobjektifkan pendapatan sewaan dan juga pelaburan jangka sederhana atau jangka panjang. Ia juga tidak memberi kesan kepada pembeli rumah yang ingin tinggal sendiri di rumah tersebut.

Ini kerana, golongan ini tidak akan menjual rumah tersebut atau memang merancang untuk menyimpannya untuk tempoh 5 ke 10 tahun.

Melihat kepada trend pasaran hartanah di tahun 2012, dijangkakan harga hartanah akan terus naik meskipun jumlah transaksi berkurangan. Ini kerana, harga hartanah bukan hanya bergantung kepada kegiatan spekulasi tetapi juga dipengaruhi kenaikan harga tanah itu sendiri, kenaikan harga bahan pembinaan dan keadaan ekonomi negara yang stabil.

Hanya bila keadaan ekonomi negara menjunam dengan teruk seperti di tahun 1997 dan 1998 sahaja akan menyebabkan harga pasaran hartanah jatuh. Ini kerana ramai orang diberhentikan pekerjaan atau kemerosotan perniagaan menyebabkan mereka gagal membayar pinjaman bank.

Kredit foto: media&cmdrpgt-increasedonglejitter


Tags: , , , , , , , , ,

Komen (5)

  1. Rupanya RPGT ni untuk bendung kegiatan ambil untung atas angin sehingga harga rumah naik mendadak. Pembeli tiada pilihan kerana rumah adalah keperluan. Moga dengan kenaikan RPGT maka harga rumah terkawal. Terima kasih atas artikel yang amat detail.

  2. adakah dengan kenaikan RPGT ini juga bakal meningkatkan lagi harga rumah disebabkan fliipers ingin mengekalkan margin keuntungan mereka? mohon pencerahan…

  3. Aktiviti flipping memang akan menerima kesan daripada kenaikan RGPT ini. Tapi, pada pendapat saya, harga rumah agak sukar untuk turun dalam masa terdekat kerana yang perlahan adalah aktiviti penjualan rumah dalam masa singkat. Sedangkan harga pemaju masih lagi tinggi dan sentiasa sold out di tempat – tempat yang panas.

  4. aizat true leader
    January 15, 2014

    Hartanah apabila jadi instrumen meraih keuntungan secara mudah dan sekelip mata akan menjejaskan ekonomi negara secara makronya.sewa akan meningkat,pekedai terpaksa mbayar sewa pada kadar yg tinggi.seterusnya menaikkan harga jualan item.tabungan rakyat akan mengecil utk cater pembelian barang keperluan menyebabkan inflasi.sekadar pandangan melihat realiti beberapa rakan peniaga kecil dan sederhana yang menyewa terpaksa gulung tikar kerana jualan merosot+bayaran sewa kedai meningkat

Pendapat anda?