Skandal Jual Beli Hartanah Tabung Haji dan 1MDB Daripada Kaca Mata Seorang Peguam

May 13, 2015 — Penulis:

Kategori: Artikel

Ramai yang minta saya ulas berkenaan isu pembelian satu plot tanah di Tun Razak Exchange (TRX) yang dikatakan milik 1MDB oleh Tabung Haji (TH).

Pada awalnya, saya tidak bercadang untuk mengulas lanjut mengenai isu tersebut memandangkan ianya telah diulas oleh banyak pihak termasuklah pemimpin-pemimpin kerajaan, pemimpin-pemimpin pembangkang, ahli politik, NGO dan tokoh-tokoh masyarakat  dan ianya telah diulas dari pelbagai sudut, baik dari sudut politik, korporat, syariah, pelaburan mahupun dari sudut ekonomi dan sebagainya.

Cuma ada baiknya jika saya fokuskan ulasan saya ini dari segi perundangan dan amalan guaman biasa sesuatu urusniaga  jual beli hartanah, khususnya melibatkan sesuatu hartanah yang bernilai tinggi.

Kenal Pasti Siapa Pemilik Berdaftar Tanah

Dari segi amalan guaman biasa sebelum sesuatu urusan jual beli hartanah itu dilakukan, Pembeli hendaklah membuat semakan dan mengesahkan bahawa Penjual adalah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut.

Sekiranya Penjual bukanlah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut, pembeli mungkin berhadapan dengan risiko kerugian dan berkemungkinan tanah tersebut tidak dapat dipindahmilikkan kepada pembeli.

Dalam kes pembelian tanah oleh TH ini, tidak dapat dipastikan sama ada tanah yang dikatakan dibeli oleh TH tersebut adalah sebenarnya milik 1MDB. Dalam erti kata lain, adakah 1MDB adalah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut ?

Dan adakah tanah tersebut telah mempunyai suratan hakmilik individu (geran tanah) yang berasingan yang merekodkan 1MDB adalah sebagai pemilik berdaftar di dalam suratan hakmilik individu (geran tanah) tersebut.

Kemungkinan 1MDB Mendapat Keuntungan Atas Angin

Apa yang kita bimbang  adalah, adakah berkemungkinan 1MDB hanyalah sekadar pemilik benifisiaries (atau dalam bahasa mudahnya,  pemilik yang berkepentingan sahaja)  terhadap tanah tersebut , sedangkan mereka bukanlah pemilik berdaftar yang sebenar terhadap tanah tersebut dan tanah tersebut masih kekal milik kerajaan?.

Ataupun adakah berkemungkinan juga kerajaan masih memegang tanah tersebut bagi pihak 1MDB sebagai bare trustees semata-mata?

Jika sekiranya keadaan tersebut benar-benar berlaku, maka jelaslah 1MDB boleh dianggap sebagai mengambil keuntungan atas angin terhadap penjualan tanah yang masih belum rasmi menjadi milik mereka. Sedangkan tanah tersebut tidak boleh dipindahmilikkan kepada TH disebabkan oleh 1MDB bukanlah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut.

Proses Jual Beli Yang Agak Singkat

Ini kerana dari segi amalan biasa sesuatu transaksi jual beli hartanah, proses sesuatu urusan jual beli tanah bermula daripada urusan menandatangani perjanjian jual beli sehinggalah tanah tersebut boleh dipindahmilikkan kepada pembeli, biasanya mengambil masa paling cepat pun antara 2 hingga 3 bulan.

Sedangkan, dalam kes transaksi jual beli tanah ini, dikatakan proses tersebut hanya mengambil masa tidak lebih daripada sebulan, dan kemudiannya TH membuat keputusan untuk menjual semula tanah tersebut kepada pihak ketiga.

Bagi seoarang peguam hartanah yang biasa mengendalikan urusan jual beli dan pindah milik sesuatu hartanah, adalah sesuatu yang agak menghairankan juga, jika sesuatu urusan jual beli itu dapat disempurnakan pindah miliknya dalam tempoh masa yang sesingkat itu. Adakah peguam TH terlalu efisyen menguruskan transaksi jual beli tanah tersebut?

Tabung Haji Mungkin Menanggung Risiko Kerugian

Dari segi prinsip undang-undang tanah pula, selagi sesuatu pindahmilik itu tidak dibuat kepada pembeli dan nama pembeli tidak didaftarkan sebagai pemilik berdaftar di dalam sesuatu suratan hakmilik individu  (geran tanah) tersebut, maka hak dan kepentingan pembeli tidak akan  dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang dan pemilikan terhadap tanah tersebut masih boleh disangkal oleh mana-mana pihak lain.

Justeru jika keadaan itu benar-benar berlaku, maka pembelian tanah tersebut oleh TH bukan sahaja akan mendedahkan organisasi tersebut kepada risiko kerugian, bahkan ia juga akan mendedahkan risiko kerugian kepada pencarum-pencarumnya.

Maka saya fikir pihak 1MDB hendaklah tampil mengesahkan bahawa mereka sebenarnya adalah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut dan tanah tersebut telah secara rasminya dipindahmilik kepada TH dimana TH atau penamanya telah direkodkan nama sebagai pemilik berdaftar di dalam suratan hakmilik individu (geran) tanah tersebut. Barulah ianya boleh dianggap sebagai transaksi yang betul dan telus mengikut perundangan dan amalan guaman hartanah yang sebenar.

skandal tabung haji

Penjualan Semula Tanah Oleh Tabung Haji

Seterusnya, daripada maklumat yang diperolehi, TH mengesahkan bahawa Ahli Lembaga Pengarah mereka telah bersetuju untuk menjual semula tanah tersebut dengan anggaran lebih kurang RM5 juta setelah tidak sampai sebulan TH memiliki tanah tersebut.

Dari segi amalan guaman sesuatu urusniaga hartanah, sesuatu hartanah yang dilupuskan (dijual) kurang daripada tempoh 5 tahun daripada tarikh pemerolehannya (pemilikannya), maka penjual hendaklah membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) kepada LHDN, dimana sekiranya tempoh pemilikan tidak sampai 1 tahun, penjual hendaklah membayar  sebanyak 30% CKHT daripada kadar keuntungan pelupusan hartanah tersebut kepada LHDN.

Dalam kes di atas, sekiranya TH ingin menjual semula tanah tersebut kepada pihak ketiga, dengan anggaran kadar keuntungan sebanyak RM5 juta, maka TH terpaksa membayar CKHT sebanyak RM1.5 juta kepada LHDN.

Selepas ditolak CKHT jumlah keuntungan yang diperolehi oleh TH hasil daripada penjualan semula tanah tersebut hanyalah sekitar RM3.5 juta sahaja. Adakah keuntungan tersebut berbaloi? Biarlah pencarum-pencarum TH  yang mejawabnya.

Bukan soal untung rugi sahaja yang perlu dilihat di sini, TH juga harus melihat soal risiko perundangan yang bakal dihadapi sekiranya mereka memutuskan untuk menjual semula tanah tersebut kepada pihak ketiga sedangkan, jika benar, tanah tersebut masih belum dipindahmilikkan kepada nama mereka secara rasmi dan nama TH belum direkodkan di dalam suratan hakmilik individu (geran) tanah tersebut.

Oleh yang demikian, saya menyarankan agar sebagai syarikat dan organisasi yang menggunapakai dana rakyat, 1MDB dan TH perlulah tampil secara terbuka mengesahkan kepada rakyat khususnya bahawa transaksi jual beli yang mereka masuki adalah benar-benar mengikut undang-undang dan amalan guaman hartanah yang sebenar, untuk mengelakkan risiko kerugian dan risiko perlanggaran terhadap peruntukan undang-undang yang berkenaan.

Sekian, terima kasih,
Yang benar,

SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Peguam Hartanah
13 Mei 2015


Tags: , ,

Komen (7)

  1. Saya berpendapat. Tidak Perlu Kita Muatkan Isu Politik atau 1mdb disini. Ia Tidak Kira Sama Ada Parti Pemerintah Atau Pembangkang. Tidak sesuai

  2. Sabri Muhammed
    May 19, 2015

    Saya fikir isu ini bukan isu politik. Tetapi ianya isu nasional yang melibatkan kepentingan masyarakat dan negara.

    Lagipun saya dapati tulisan penulis tidak menyentuh pun dari sudut politik. Beliau hanya memberi pandangan dari sudut amalan guaman seorang peguam hartanah berdasarkan pengalaman beliau dalam mengendalikan urusan jual beli hartanah.

    Saya rasa tulisan ini bersifat ilmiah dan amat baik sekali.

  3. Suatu pencerahan yang begitu baik sekali terutamanya kepada orang biasa seperti saya yang tidak tahu menahu tentang perundangan hartanah ini.

    Terima Kasih Tuan Salkukhairi Abd Sukor

Pendapat anda?