Teknik Melabur Gaya Jutawan Hartanah

September 05, 2012 — Penulis:

Kategori: Hartanah

Dalam artikel terdahulu, saya telah kongsikan empat jenis hartanah, iaitu hartanah kediaman bertanah, kediaman bertingkat, komersial bertanah dan komersial bertingkat.

Bagaimana untuk kita tahu, yang mana satukah sesuai dengan profil diri kita?

Dalam pelaburan hartanah, setiap pelabur perlu mempunyai objektif pelaburan sendiri. Contoh objektif pelaburan adalah mempunyai pendapatan pasif sebanyak RM10,000 sebulan, mempunyai wang persaraan sebanyak RM 3 juta di dalam bank dan sebagainya.

Untuk mencapai objektif ini, strategi pelaburan mestilah betul dan sesuai dengan profil seseorang pelabur. Ini memandangkan setiap individu adalah unik; mempunyai kombinasi jumlah pendapatan, tanggungan dan jumlah liabiliti semasa yang berbeza dari individu lain.

Maka, pemilihan kombinasi atau jenis hartanah mana yang patut dibeli harus tepat di dalam menyokong objektif pelaburan seseorang pelabur. Ia juga mestilah sesuai dengan profil dan kecenderungan individu pelabur itu.

Pelabur Bijak – Pilih Berdasarkan Kemampuan Kewangan

Hartanah kediaman mempunyai julat harga yang berbeza-beza, dari kos rendah dan murah hinggalah ke kos sederhana dan seterusnya kos yang tinggi bagi hartanah kediaman mewah.

Jenis ini lebih fleksibel dan mudah disesuaikan dengan profil anda selaku seorang pelabur.

Sebagaimana yang telah diterangkan di dalam artikel terdahulu, hartanah kediaman bertingkat di lokasi yang bagus mempunyai potensi pulangan sewa yang baik. Ini kerana, kadar sewanya biasanya melebihi jumlah bayaran ansuran pinjaman bank dan yuran penyenggaraan.

Oleh yang demikian, jika gaji anda sekadar cukup-cukup makan sahaja, anda patut memilih hartanah jenis ini. Anda boleh memilih apartment kos rendah, sederhana rendah atau sederhana tinggi bersesuaian dengan bajet anda.

Hartanah jenis ini sangat popular di kalangan pelabur baru memandangkan risiko yang rendah. Yelah.. depositnya lebih rendah, malah ada cara tertentu untuk hanya mengeluarkan wang deposit seminima yang boleh.

Tambahan pula permintaan sewaannya lebih besar berbanding hartanah kediaman mewah.

Untuk mencapai objektif pelaburan ke arah pendapatan pasif yang anda impikan, anda hanya perlu mengulangi langkah ini berulang kali.

Bergantung kepada beberapa faktor seperti nilai hartanah, kadar sewa, jumlah pembayaran balik bank dan bayaran penyenggaraan, pelabur mestilah mempunyai sekurang-kurangnya lima atau lebih hartanah jenis ini.

Ramai rakan-rakan pelabur yang berjaya mempunyai lebih dari sepuluh unit hartanah jenis ini.

Untung Ratus Ribu Dengan Hartanah

Sementara itu, hartanah kediaman bertanah atau hartanah komersial bertanah memberi peluang kepada pelabur untuk memperoleh keuntungan hingga beratus-ratus ribu dalam masa tiga hingga 5 tahun sahaja.

Pelabur boleh menjualnya (flip) atau membuat pembiayaan semula apabila harganya sudah meningkat.

teknik-melabur-gaya-jutawan-hartanah

Hartanah sebegini biasanya memerlukan modal wang deposit yang lebih besar kerana harga jualannya yang tinggi. Namun, oleh kerana keuntungan yang tinggi, menjual satu hartanah pun sudah boleh memenuhkan kuota simpanan Amanah Saham Bumiputra anda.

Oleh yang demikian, biasanya pelabur yang kurang berminat melayan karenah penyewa yang ramai akan memilih untuk melabur di dalam hartanah jenis ini. Ia juga sesuai untuk pelabur yang sangat sibuk dan tidak mempunyai masa menjaga rumah sewa yang banyak.

Tetapi harus diingat, hartanah kediaman bertanah biasanya memberi pulangan sewa yang lebih rendah dari kadar bayaran pinjaman bank.

Oleh itu, pastikan anda mempunyai kuasa pegangan hartanah tersebut memandangkan anda perlu menambah wang poket anda sebagai bayaran pinjaman bank tersebut.

Begitu juga bagi hartanah komersial yang baru, ia biasanya mengambil masa satu hingga tiga tahun untuk perniagaan di situ rancak beroperasi. Memandangkan hartanah sebegini biasanya dijual serendah RM600,000 untuk kawasan luar Lembah Klang dan boleh mencecah RM2 juta, maka bayaran ansuran pianjamannya mencecah ribuan ringgit sebulan.

Bayangkan anda perlu membayar bayaran pinjaman bank beribu ringgit tanpa penyewa selama satu hingga tiga tahun, adakah anda mampu?

Kaji Diri Sebelum Buat Keputusan – Minda Jutawan Hartanah

Jika jawapannya ya, anda memang sesuai untuk melabur hartanah jenis ini kerana apabila kawasan komersial itu naik, pulangannya adalah sangat mengujakan. Nilai pasarannya akan meningkat tinggi sehingga beratus ribu , begitu juga dengan kadar sewanya.

Sebagai pemilik, anda ada pilihan sama ada:

  1. Menjualnya pada harga pasaran semasa,
  2. Membuat pembiayaan semula dan mengambil keuntungan kenaikan harga, atau…
  3. Teruskan menyewanya sahaja dan menikmati aliran wang positif empat ke lima angka ke dalam akaun bank anda.

Namun jika jawapan kepada soalan di atas tadi adalah ‘tidak’, mungkin anda boleh menimbangkan untuk membeli hartanah komersial bertanah dari pasaran subsale yang telah pun mempunyai penyewa.

Dengan ini, anda dapat  mengurangkan risiko memandangkan pendapatan sewa terus dibayar kepada anda apabila urusniaga jual beli dan pemindahan hak milik selesai.

Walaupun begitu, hartanah ini sesuai untuk pelabur yang mempunyai modal yang besar, memandangkan harganya yang tinggi dan pelabur perlu mengeluarkan wang deposit sekurang-kurangnya 20% dari harga jualan.

Bagi hartanah komersial, margin pinjaman maksima hanya 80% dari harga jualan.

Hartanah komersial bertingkat pula biasanya terdiri daripada lot pejabat, lot runcitan (retail lot), Small Office Home Office (SoHo), Small Office Flexible Office (SoFo) dan sebagainya. Kecuali lot runcitan, jenis ini tidak banyak berbeza dari segi potensi pulangan sewa dan keuntungan modal berbanding hartanah kediaman bertingkat.

Namun begitu, ia tetap menawarkan margin pinjaman maksima 80% sahaja, bukan 90% seperti hartanah kediaman pertama dan kedua. Harga yang ditawarkan juga biasanya lebih rendah berbanding hartanah komersial bertanah.

Bagi hartanah jenis ini, pelabur perlu membuat kajian lebih mendalam terhadap permintaan pasaran. Jangan pula terbeli unit pejabat di kawasan yang telah pun mempunyai lambakan dan lebihan penawaran di situ.

Kredit gambar daripada Flickr: (miamism)


Tags: , , ,

Komen (3)

Leave a Reply to rohaniah noor Batal (Cancel)